Výsledky společnosti CTP N.V. za první pololetí 2023

Společnost CTP N.V. (CTPNV.AS) („CTP“, „Skupina“ nebo „Společnost“) zaznamenala v prvním pololetí roku 2023 čistý příjem z pronájmu ve výši 268,3 milionu EUR, což představuje meziroční nárůst o 26,8 %, a nárůst srovnatelného nájemného o 7,5 %, a to zejména díky indexaci a reverzi při nových sjednávání a prodlužování pronájmů. Smluvní výnosy na následujících 12 měsíců činily k 30. červnu 2023 654 milionů EUR.

Očekávaný výnos z nákladů („YoC“) společnosti CTP pro 1,8 milionu m² projektů ve výstavbě se zvýšil na vynikajících 10,6 % z 10,1 % na konci roku 2022. Stálé portfolio Skupiny vzrostlo na 11,0 milionu m² GLA ve vlastnictví k 30. červnu 2023, zatímco hrubá hodnota aktiv („GAV“) se zvýšila o 8,2 % na 12,4 miliardy EUR. EPRA NTA na akcii se zvýšila o 7,4 % na 14,84 EUR.

Specifický upravený zisk EPRA společnosti se zvýšil o 25,4 % na 158,1 milionu EUR. Společnost CTP dosáhla upraveného zisku na akcii EPRA ve výši 0,36 EUR, což je na cestě k dosažení výhledu společnosti CTP ve výši 0,72 EUR pro rok 2023.

Remon Vos, generální ředitel, řekl: „V průběhu druhého čtvrtletí jsme zaznamenali výrazný nárůst pronájmů, přičemž v prvním pololetí 2023 byly podepsány smlouvy na celkem 850 000 m². Vzhledem k tomu, že poptávka nájemců zůstává silná a nabídka nových průmyslových a logistických prostor se snižuje, zůstávají neobsazené prostory na nízké úrovni, což nám umožňuje pokračovat v růstu nájemného, přičemž výše nájemného u nových nájemních smluv, které jsme podepsali v prvním pololetí 2023, vzrostla o 12 % ve srovnání s prvním pololetím 2022.

Podnikatelské prostředí střední a východní Evropy zaznamenalo v posledních letech silný růst a očekává se, že v následujících letech bude i nadále dosahovat lepších výsledků. Průmyslový a logistický sektor ve střední a východní Evropě těží ze strukturálních faktorů poptávky, jako jsou profesionalizace dodavatelských řetězců, e-commerce a nájemci, kteří se snaží zvýšit odolnost svých dodavatelských řetězců prostřednictvím nearshoringu a friend-shoringu, přičemž výroba v Evropě je určena pro Evropu, protože region střední a východní Evropy nabízí nejlepší nákladové umístění.

Nadále plníme své sliby, očekávaná hodnota YoC našich developerských projektů o rozloze 1,8 milionu m² s potenciálním příjmem z nájemného ve výši 133 milionů EUR vzrostla na 10,6 % a očekáváme, že se v průběhu roku dále zlepší díky klesajícím nákladům na výstavbu a vyššímu nájemnému. Naše nejlepší YoC v oboru a ziskové projekty také nadále podporují pozitivní zhodnocení, protože mobilizujeme naši pozemkovou banku, kterou se nám podařilo získat za atraktivní ceny.“

Klíčové finanční ukazatele

Pokračující vysoká poptávka po pronájmech ze strany široké základny nájemců

V prvním pololetí 2023 podepsala společnost CTP nájemní smlouvy na 850 000 m² se smluvním ročním příjmem z pronájmu ve výši 56 milionů EUR a průměrným měsíčním nájemným za metr čtvereční ve výši 5,47 EUR (první pololetí roku 2022: 4,88 EUR).

Téměř dvě třetiny těchto pronájmů byly uzavřeny se stávajícími nájemci, což je v souladu s obchodním modelem společnosti CTP, který spočívá v růstu s nájemci ve stávajících parcích.

Některé z hlavních nájemních smluv zahrnovaly například prodloužení pronájmu 54 000 m² s TD Synnex, předním distributorem a agregátorem řešení pro IT ekosystémy, 52 000 m² s tchajwanskou společností Inventec, která vyrábí počítače, notebooky, servery a další zařízení, a 28 000 m² s německou společností automobilového průmyslu, která vyvíjí technologie elektrifikovaných pohonů. Všechny zmíněné firmy jsou v CTParcích v České republice. Dále také 27 000 m² s firmou Titan X, globálním dodavatelem chladicích systémů pro výrobce užitkových vozidel, 25 000 m² s německým vývojářem a poskytovatelem služeb v oblasti obnovitelných zdrojů energie a 25 000 m² s firmou TRUMPF Huettinger, globálním výrobcem napájecích zdrojů pro procesy plazmového nanášení, indukčního ohřevu a procesů laserové excitace. Tyto firmy jsou v Polsku. V Rumunsku podepsala společnost CTP smlouvu o pronájmu 18 500 m² s retailovou společností distribuující sportovní oblečení.

Využití těchto faktorů umožnilo společnosti CTP zvýšit svůj průměrný tržní podíl v České republice, Rumunsku, Maďarsku a na Slovensku z 27,8 % na konci roku 2022 na 28,0 % v prvním pololetí roku 2023 a zůstává největším vlastníkem průmyslových a logistických nemovitostí na těchto trzích. Skupina je rovněž lídrem trhu v Srbsku a Bulharsku.

Společnost CTP má více než 1 000 klientů a širokou a diverzifikovanou mezinárodní základnu nájemců, která se skládá z prvotřídních akciových společností se špičkovým ratingem. Nájemci společnosti CTP zastupují širokou škálu průmyslových odvětví, včetně výroby, špičkových technologií / IT, automobilového průmyslu a e-commerce, maloobchodu, velkoobchodu a logistiky třetích stran. Tato základna nájemců je vysoce diverzifikovaná, žádný jednotlivý nájemce netvoří více než 2,5 % ročního nájemného, což vede ke stabilnímu toku příjmů. Na 50 největších nájemců společnosti CTP připadá pouze 33,3 % jejího nájemného a většina z nich se nachází ve více CTParcích.

Silné portfolio generující peněžní toky

Obsazenost společnosti dosáhla 93 %[1], tento mírný pokles oproti 31. prosinci 2022 (94 %) je způsoben především předáním CTParku Amsterdam City. Míra udržení klientů Skupiny zůstává vysoká a činí 92 % (H1-2022: 91 %) a dokládá schopnost společnosti CTP využívat dlouhodobé vztahy s klienty. Portfolio WAULT činilo 6,5 roku (H1-2022: 6,4 roku), což je v souladu s cílem Společnosti >6 let.

Úroveň inkasa nájemného činila v pololetí 2023 99,8 % (v roce 2022: 99,7 %), přičemž nedošlo ke zhoršení platebního profilu.

Příjmy z pronájmu dosáhly 280,4 milionu EUR, což představuje meziroční nárůst o 21,7 % v absolutním vyjádření. Na srovnatelném základě vzrostly příjmy z nájemného o 7,5 %, a to zejména díky indexaci a reverzi při nových sjednávání a prodlužování nájemních smluv.

Skupina přijala opatření ke snížení úniku servisního poplatku, zejména v České republice a Německu, což vedlo ke zlepšení poměru čistých příjmů z pronájmu k příjmům z pronájmu z 92 % v prvním pololetí 2022 na 96 % v prvním pololetí 2023. V důsledku toho se Čistý příjem z pronájmu meziročně zvýšil o 26,8 %.

Stále větší část výnosů z pronájmu investičního portfolia společnosti CTP má prospěch z ochrany proti inflaci. Od konce roku 2019 obsahují všechny nové nájemní smlouvy Skupiny doložku o dvojí indexaci, která vypočítává roční nárůst nájemného jako vyšší z těchto hodnot:

• fixní zvýšení o 1,5–2,5 % ročně nebo
• index spotřebitelských cen[2].

K 30. červnu 2023 zahrnovalo 58 % příjmů generovaných portfoliem Skupiny tuto doložku o dvojí indexaci a Skupina je na cestě zvýšit tento podíl na přibližně 70 % do konce roku 2023.

Reverzní potenciál v pololetí 2023 činil 14,1 %. Nové nájemní smlouvy byly průběžně uzavírány nad úrovní ERV, což dokládá pokračující silný růst tržního nájemného a podporuje ocenění.

Smluvní výnosy na příštích 12 měsíců činily k 30. červnu 2023 654 milionů EUR, což představuje meziroční nárůst o 21,5 %, a ukazuje tak na silné generování peněžních toků investičního portfolia společnosti CTP.

Zvyšování ziskového plánu

Společnost CTP pokračovala v disciplinovaných investicích do svého vysoce ziskového portfolia.

V prvním pololetí roku 2023 Skupina dokončila 413 000 m² GLA (H1 2022: 157 000 m²). S výjimkou CTPark Amsterdam City, který byl získán během výstavby, byly tyto projekty dokončeny s roční rentabilitou 10,4 %, z 85 % pronajaty a budou generovat smluvní roční příjmy z pronájmu ve výši 16,0 milionu EUR, přičemž další 2,6 milionu EUR přibude, až dosáhnou plné obsazenosti.

Hlavními dokončenými projekty během prvního pololetí byly: 51 000 m² v CTParku Vienna East v Rakousku (plně pronajat mimo jiné společnostem DHL, Frigologo, Quick Service Logistics, Toyota, Schachinger), 47 000 m² v CTParku Warsaw South v Polsku (pronajato mimo jiné společnosti Fiege), 41 000 m² v CTParku Sofia West v Bulharsku (pronajato společnosti Lidl) a 25 000 m² v CTParku Brno Líšeň (pronajato mimo jiné společnostem Bufab, Stannah Stairlifts, Swiss Automotive Group a Dr. Max).

Skupina rovněž dokončila budovu CTPark Amsterdam City o rozloze 120 000 m², první vícepodlažní logistickou budovu XXL v Nizozemsku. Park, včetně 6 MWp střešní solární elektrárny, má ERV 17–18 milionů EUR, což je nad upisovací cenou, a v současné době je z 25 % (před)pronajatý. Skupina očekává, že v průběhu roku 2024 bude téměř plně pronajat. Park získal hodnocení BREEAM „excellent a nejvyšší dostupné energetické hodnocení A+++++, čímž podporuje klienty při realizaci jejich cílů v oblasti ESG.

Zatímco v roce 2022 se průměrné náklady na výstavbu pohybovaly kolem 550 EUR za m², společnost CTP očekává, že v roce 2023 klesnou pod 500 EUR za m², a to i díky vlastním stavebním a dodavatelským týmům společnosti CTP. Tento pokles nákladů na výstavbu, spolu s pokračujícím růstem nájemného díky silné poptávce nájemců a nízkému počtu neobsazených míst, umožnil společnosti CTP zvýšit svůj cíl YoC pro novou výstavbu na 11 %, což je nejlepší úroveň v oboru, podpořená jedinečným modelem CTP parků a interními odbornými znalostmi společnosti CTP v oblasti výstavby a zadávání zakázek.

Na konci prvního pololetí 2023 měla Skupina ve výstavbě 1,8 milionu m² budov s potenciálním příjmem z pronájmu ve výši 133 milionů EUR a očekávaným ročním zhodnocením ve výši 10,6 %. Společnost CTP má dlouhou historii dosahování udržitelného růstu prostřednictvím rozvoje na základě potřeb nájemců ve svých stávajících parcích. 65 % projektů ve výstavbě se nachází ve stávajících parcích, zatímco 28 % v nových parcích, které mají potenciál být rozvinuty na více než 100 000 m² GLA. Plánované dodávky v roce 2023 jsou z 56 % předpronajaté[3] a CTP očekává, že v souladu s historickými výsledky dosáhne 80–90 % předpronajatých ploch při dodání. Vzhledem k tomu, že společnost CTP působí na většině trhů jako generální dodavatel, má plně pod kontrolou proces a načasování dodávek, což jí umožňuje urychlit nebo zpomalit dodávky v závislosti na poptávce nájemců a zároveň nabízí nájemcům flexibilitu z hlediska požadavků na budovy.

V Polsku Skupina podepsala celkem více než 190 000 m² (před)pronájmů a více než 40 000 m² je v pokročilém jednání. Odhaduje se, že nabídka nových průmyslových a logistických prostor v Polsku se v letech 2022 až 2024 sníží až o 40 %, zatímco v roce 2022 trh zaznamenal rekordní čistý nárůst obsazenosti ve výši 4,2 milionu m² a nárůst nájemného až o 30 %. Tento trend pokračoval i v prvním pololetí roku 2023, kdy byl čistý nárůst obsazenosti téměř 2 miliony m ² a CTP je v dobré kondici, aby z těchto trendů těžila.

V roce 2023 chce Skupina dodat nejméně 1 milion m² a více, pokud poptávka zůstane silná. Celková plocha 196 000 m² nájemních smluv, které jsou v současné době podepsány pro budoucí projekty, které ještě nebyly zahájeny, jsou jasným důkazem trvalejší poptávky ze strany nájemců. 

K 30. červnu 2023 činila „pozemková banka“ (landbank) společnosti CTP 20,7 milionu m² (k 31. prosinci 2022: 20,3 milionu m²), což jí umožňuje dosáhnout cíle 20 milionů m² GLA do konce desetiletí. Landbank byl ve srovnání s 31. prosincem 2022 stabilní, přičemž se Skupina zaměřila na mobilizaci stávajícího landbanku s cílem maximalizovat výnosy a zároveň zachovat disciplinovanou alokaci kapitálu při doplňování landbanku. Pozemková banka se z 62 % nachází ve stávajících parcích CTP, zatímco 27 % se nachází v nových parcích, které mají potenciál rozrůst se na více než 100 000 m², nebo s nimi sousedí. 19 % pozemkové banky tvořily opce, zatímco zbývajících 81 % bylo vlastněno a odpovídajícím způsobem zohledněno v rozvaze.

Investice do solární energie pokračují dle plánu

Společnost CTP plní svůj plán rozšíření fotovoltaických systémů v průběhu roku 2023. Při průměrných nákladech ~750 000 EUR na MWp Skupina u těchto investic plánuje 15 % YoC.

Ambice společnosti CTP v oblasti udržitelnosti jdou ruku v ruce s tím, že stále více nájemců požaduje fotovoltaické systémy, protože jim poskytují i) lepší energetickou bezpečnost, ii) nižší náklady na užívání, iii) soulad se zvýšenou regulací a/nebo požadavky jejich klientů a iv) možnost naplnit jejich vlastní ambice v oblasti ESG.

Výhled a doporučení

Dynamika pronájmů zůstává silná, s robustní poptávkou nájemců, nízkou neobsazeností napříč trhy CTP a klesajícím přírůstkem nového nabízeného prostoru, což vede k trvalému růstu nájemného.

CTP je v dobré pozici, aby z těchto trendů profitovalo. Projektový portfolií Skupiny je velmi ziskové a řízené potřebami nájemců. Roční výnos z provozu (YoC) pro projektové portfolio CTP vzrostl na 10,6 %, zatímco cílem pro nové projekty je 11 % díky klesajícím nákladům na výstavbu a růstu nájemného. Další fáze růstu je již zahrnuta a financována, s 1,8 milionem m² ve výstavbě k 30. červnu 2023 a cílem doručit alespoň 1 milion m² v roce 2023 - a více, pokud poptávka zůstane silná.

Robustní kapitálová struktura CTP, disciplinovaná finanční politika, silný přístup na trh úvěrového kapitálu, přední pozice v oblasti pozemkových rezerv, vlastní odborné znalosti ve stavebnictví a hluboké vztahy s nájemci umožňují CTP dosáhnout svých cílů. Skupina má dosáhnout 20 milionů m² GLA a 1 miliardy eur nájemného příjmu před koncem desetiletí.

Skupina potvrzuje svůj výhled upraveného zisku na akcii EPRA pro rok 2023 ve výši 0,72 EUR.

Dividendy

Společnost CTP oznamuje prozatímní dividendu ve výši 0,25 EUR za každou kmenovou akcii, což představuje 14% nárůst oproti prvnímu pololetí 2022 a výplatu 70 % specifického upraveného zisku na akcii EPRA společnosti, což je v souladu s dividendovou politikou Skupiny, která stanovuje výplatní poměr 70–80 %. Standardně se vyplácí dividenda formou skriptů, ale akcionáři se mohou rozhodnout pro výplatu dividendy v hotovosti.

WEBCAST A KONFERENČNÍ HOVOR PRO ANALYTIKY A INVESTORY

Ve čtvrtek 10.8. v 9:00 (GMT) a 10:00 (CET) společnost uspořádala videoprezentaci s otázkami a odpověďmi pro analytiky a investory prostřednictvím živého webového vysílání a audiokonference.

Záznam webcastu bude dostupný 24 hodin po živém vysílání na webových stránkách CTP: https://www.ctp.eu/investors/financial-reports/

^[1] Bez CTParku Amsterdam City: 94 %

^[2] S kombinací místních indexů spotřebitelských cen a indexů spotřebitelských cen EU-27 / eurozóny

[3] S výjimkou Polska, kde skupina v rámci vstupu na trh realizuje spekulativní projekty v nových parcích.