Přehled Q1 2020
Investičním objemům za Q1 2020 dominovala akvizice rezidenčního domu Residomo portfolio Švédskými investory Heimstaden v Ostravsku a okolí, s objemem transakce téměř 1,3 miliardy EUR. Z velké části díky této dohodě přesáhl za Q1 2020 celkový objem investic 1,65 miliardy EUR.
Další dvě transakce které přesáhly 100 milionů EUR, byly konkrétně hotel Carlo IV, který byl prodán francouzským investorům Covivio a obchodní dům Kotva v Praze 1, kterou získal nemovitostní fond České spořitelny Generali. Existovaly plány pro úplné uzavření a rozsáhlou rekonstrukci Kotvy bývalým vlastníkem, kterou nový vlastník stále plánuje provést, ačkoli přesný časový plán a plány jsou v současné době nejasné.
Kancelářský a průmyslový sektor, s typicky silnými objemy investic, byl během prvního čtvrtletí roku 2020 poměrně tichý. To podtrhuje nedávný nedostatek dostupných aktiv v České republice. Majitelé byli také méně ochotni nakládat s aktivy, pokud neměli jinou příležitost umístit svůj kapitál.
Pokud jde o kapitál, evropští aktéři byli zodpovědní za veškerou aktivitu na českém trhu. Během první období roku 2020 zůstaly výnosy stabilní.
Navzdory silnému začátku čtvrtletí z hlediska objemu transakcí jsme obecně zaznamenali méně transakcí. Očekáváme opatrnější přístup ze strany investorů v druhém čtvrtletí a věříme, že se objem znovu zvýší až v posledním čtvrtletí roku 2020 až začátkem roku 2021. To vše bude možné pouze se zvolněním omezení, která v současné době brzdí ekonomiku země.
„Je jasné, že jsme se v roce 2020 ocitli a nadále i zůstaneme v jiném podnikatelském prostředí, než na jaké jsme zvyklí. Vnímáme řadu výzev, které investice ovlivňují, ale také vidíme konkrétní pozitivní příležitosti v souvislosti s Českou republikou a širším regionem střední a východní Evropy. Trh je stále aktivní a ti, kteří využijí momentáně omezené soutěže, budou pravděpodobně v příštích 2-3 letech profitovat,” řekl Andy Thompson, ředitel investičního oddělení v Colliers International pro ČR a SR.
Nabídka a neobsazenost
Současný objem moderních kancelářských budov v Praze je cca. 3,67 milionu metrů čtverečních. V prvním čtvrtletí roku 2020 bylo dokončeno 20 800 metrů čtverečních nových staveb. Na druhou stranu bylo z trhu odstraněno několik zastaralých kancelářských budov, což mělo za následek přibližně stejný výsledek jako na konci předchozího čtvrtletí. K dvěma nově dokončeným projektům patřily Churchill II v Praze 2 (11 200 m²) a Kotelna Park - fáze 2 v Praze 5 (9 600 m2). Obě budovy byly postaveny spekulativně, přičemž Churchill II již zaznamenal plnou obsazenost a park Kotelna je plně k dispozici novým nájemcům, což zvýšilo celkovou neobsazenost v Praze 5. Praha 5 tímto dosáhla nejvyšší neobsazenost ze všech pražských částí. Na druhé straně celková míra neobsazenosti na trhu klesla o 10 bazických bodů na 5,4%, což představuje téměř 197 300 m 2 dostupných kancelářských prostor. Budoucí dopady současné krize by měly být viditelné během druhého čtvrtletí, protože nejrestriktivnější opatření byla přijata těsně před koncem prvního čtvrtletí.
Poptávka
Hrubý nárůst v 1. čtvrtletí 2020 dosáhl pouze 69 600 metrů čtverečních a byl to nejnižší výsledek za Q1 od roku 2015. Přestože je normální, žekaždý rok je aktivita v 1. čtvrtletí slabší než ve 4. čtvrtletí, současný objem představuje meziroční pokles o 37%. Další zajímavý vývoj lze očekávat v příštím čtvrtletí, kdy bude dokončeno více než 90 000 metrů čtverečních.
Nájemné
Nájemné zůstalo v tomto čtvrtletí stabilní a hlavní nájemné v centru Prahy se pohybovalo v rozmezí 22,50 až 23,50 EUR / m2 / měsíc, s možností, že některá „trofejní“ prostory poptávaly nájemné ve výši 30,00 EUR. Hlavní nájemné ve vnitřní části města činí 15,00–17,00 EUR a hlavní nájemné ve vnější části se pohybovalo v rozmezí 13,50–15,00 EUR. Přestože je trh na straně pronajímatel, registrujeme i agresivní nabídky pronajímatelů s cílem zajistit co nejvíce nájemníků před dokončením jejich současných projektů, čímž se čisté efektivní nájemné posouvá o 10 až 20% pod počáteční poptávkovou cenu za nájemné.
Výhled
V prvním čtvrtletí byla zahájena výstavba pouze jednoho kancelářského projektu, který je třetí budovou projektu Harfa skupiny Kaprain v Praze 9 (30 700 m2).
S plánovaným dokončením přes 151 000 metrů čtverečních v Praze v roce 2020 uvidíme, do jaké míry současná krize ovlivní dodavatelské řetězce stavebních materiálů i dostupnost pracovníků pro stavební práce. Vzhledem k těmto faktorům můžeme očekávat, že některé projekty budou zpožděny a že se určitá nejistota dotkne také budoucnosti plánovaných projektů. Od současných developerských plánů lze očekávat, že se neobsazenost mírně zvýší, zejména z důvodu selhání menších společností. Větší mezinárodní nájemci se zpočátku zaměří na přizpůsobení své pracovní síly a pracovišť tak, aby odráželi opatření sociálního distancování, když se společnosti pomalu začnou postupně vracet do svých kanceláří. I když se pandemická situace zlepšuje, očekáváme, že velká část lidí bude i nadále pracovat z domova.
Se 149 000 m2 nově dokončených skladových prostor ve 3. čtvrtletí 2019, dosáhl celkový objem průmyslových a skladových ploch v České republice 8,2 milionu m2. Dokončený prostor zahrnuje 12 nových budov po celé zemi, přičemž jedna čtvrtina nové výstavby je dokončena v oblasti Hl. města Prahy a okolí. V Ústí nad Labem bylo dokončeno 16% nových prostor, pod Středočeský a Olomoucký kraj spadá 15%.
Ke konci 3. čtvrtletí bylo ve výstavbě zhruba 523 900 m² skladových prostor, což je o 56 200 m² více než ve druhém čtvrtletí. Úroveň předběžného pronájmu ve výstavbě překračuje v průměru 52%, což je v souladu s našimi očekáváními. Vzhledem k pokračující situaci s nízkou volnou kapacitou neočekáváme, že se tento trend změní. Ve Q4 má být na trh dodáno více než 214 700 m2. To by vyneslo celkové číslo prostor dokončených v roce na téměř 700 000 metrů čtverečních, což z roku 2019 činí jeden z nejaktivnějších roků v historii průmyslového trhu z hlediska výstavby nových prostor a potvrzení pozice České republiky jako jedné z nejvyhledávanějších zemí Evropy.
Nabídka a neobsazenost
S 211 100 metrů čtverečních nově dokončených skladových prostor v Q1 v roce 2020 činí celkové zásoby v České republice 8,62 milionu metrů čtverečních. Nově dokončený prostor zahrnuje 14 nových budov po celé zemi, přičemž 10% nové výstavby je dokončena v oblasti Hl. města Prahy a okolí. Největší objem dokončených prostor byl zaznamenán v Moravskoslezském (32%) a Ústeckém kraji (31%). Plzeňský kraj (12%), Jižní Morava a (9%) a Středočeský kraj (4%) zaznamenaly všechny menší nárůst nových prostor.
Na konci prvního čtvrtletí 2020, činila neobsazenost 5,5%, což je o 144 bazických bodů více než ve 4. čtvrtletí 2019. Celková využitelná plocha dosáhla 476 400 m2. Navzdory tomuto zdánlivě nízkému číslu je dostupnost větších prostor lepší než v předchozích čtvrtletích, přičemž 14 nemovitostí nabízí prostor přesahující 10 000 metrů čtverečních. V kombinaci s nízkou průměrnou mírou neobsazenosti situace vytváří ideální prostředí pro build to suit, tj výstavbu na míru, v závislosti na dostupnosti půdy a povolení. Pronajímatelé zůstávají v silné vyjednávací pozici.
„Česká republika vykázala v Q1 2020 menší zájem o průmyslové nemovitosti, což se dalo vzhledem k současné situaci Covid 19 očekávat. Je důležité si však uvědomit, že skutečný objem transakcí byl vyšší, než uvádí oficiální čísla, protože došlo k uzavření mnoha krátkodobých pronájmů převážně ze strany e-commerce společností, které během "karantenény" musely reagovat na vyšší obrat. Vzhledem k tomu, že odvětví I&L vykazuje v těchto časech skutečnou odolnost a že se jedná o projekty, které jsou ve výstavbě, je zjevné, že během roku 2020 překročí nabídka 9 mil / m2. Se zachováním stabilní výše nájemného a téměř 60% všech průmyslových budov již předpronajatých, zůstává Česká republika i nadále vyhledávaným místem v Evropě. Jsme přesvědčeni, že s uvolňováním opatření a znovuotevřením mnoha výrobních závodů, zaznamenáme do konce roku 2020 mnohem větší aktivitu. Ve druhém čtvrtletí bychom měli registrovat posun v podnikání, a vnímat postupnou stabilizaci globálního ekonomického trhu, což přidá podnikům na důvěře v přijímání nových rozhodnutí,“ řekl Harry Bannatyne, ředitel průmyslového oddělení v Colliers International pro ČR.