I přesto, že se roční objem nově dokončených ploch oproti roku 2021 zvýšil o 34 %, celkově byl pod dlouhodobým průměrem, který činí přibližně 130 000 metrů čtverečních ročně. Rok 2023 by měl přinést změnu a rozsáhlejší výstavbu, díky které by měl pražský kancelářský trh do roku 2025 dosáhnout hranice 4 milionů metrů čtverečních. S koncem roku se zastavil několik kvartálů patrný růst cen nájemného. Vyplývá to z průzkumu společnosti Colliers, která patří ke špičce v poskytování diverzifikovaných profesionálních služeb v oblasti komerčních nemovitostí a správy investic.
Většina projektů dokončených v průběhu roku 2022 stále nabízí nové volné prostory, k dispozici je v nich aktuálně přibližně 38 700 čtverečních metrů v 7 projektech rozptýlených na dílčích trzích Prahy 1, 5 a 8. Patří mezi ně i budova s názvem Na Knížecí Office, která reprezentuje jediný dokončený projekt ve 4. čtvrtletí, které bylo ve smyslu dokončené výstavby nejslabším obdobím loňského roku. Celková neobsazenost je aktuálně na úrovni 7,7 %, což představuje zhruba 293 600 metrů čtverečních volných ploch. Protože během 3. a 4. čtvrtletí 2022 nebyla zahájena žádná nová výstavba, větší nabídku nových ploch lze očekávat až v roce 2025, a to zejména díky plánům developerů zahájit v roce 2023 výstavbu až 300 000 metrů čtverečních.
Hrubý objem realizované poptávky v Praze zakončil rok silným výsledkem - 151 800 metrů čtverečních. Jedná se o nejvyšší hrubý objem za jedno čtvrtletí od roku 2018. Podíl čisté realizované poptávky byl naopak nižší než v předchozích čtvrtletích. „V absolutních číslech jsme zaznamenali přibližně 60 600 metrů čtverečních nových pronájmů, expanzí nebo předpronájmů. V procentuálním vyjádření to představovalo pouze 40 %. Největší transakcí zaznamenanou ve 4. čtvrtletí bylo předjednání smlouvy s telekomunikačním operátorem O2, který využívá celou budovu Gamma na Brumlovce v Praze 4 o rozloze cca 29 000 metrů čtverečních. Tato transakce byla zároveň největší transakcí v roce 2022,“ přibližuje Josef Stanko z oddělení průzkumu trhu ve společnosti Colliers s tím, že celková čísla za rok 2022 jsou působivá. Hrubá realizovaná poptávka dosáhla rekordního objemu 547 300 metrů čtverečních, což je o něco málo více než v nejúspěšnějších letech 2017 a 2018. V porovnání se zmíněnými dvěma roky však byl v roce 2022 zaznamenán výrazně vyšší podíl renegociací, a to přibližně 46 % oproti 28 % v roce 2017. Objem čisté realizované poptávky představoval 294 100 metrů čtverečních, což je přibližně 40% meziroční nárůst.
Z pohledu jednotlivých odvětví se na hrubé realizované poptávce v průběhu roku nejvíce podílely technologické společnosti, a to 27 %, následované finančními a farmaceutickými společnostmi s 11 % a 9 % hrubé realizované poptávky. Podíly na čisté poptávce byly zhruba podobné jako v případě hrubých hodnot.
S koncem roku se zastavil závod ve zvyšování nájemného. Nejvyšší dosažitelné nájemné neboli prime rent, činil v Praze ve 4. čtvrtletí roku 2022 přibližně 26,50 EUR za metr čtvereční a měsíc, tedy přibližně stejně jako v předchozím čtvrtletí. Některé projekty sice nabízejí menší jednotky i za ceny nad 30 EUR, ty jsou však považovány spíše za jednorázové transakce.
Nájemné v nejžádanějších lokalitách v rámci širšího centra Prahy, jako je Brumlovka, Pankrác nebo Karlín, se v současné době pohybuje mezi 17,50 a 18,00 EUR za metr čtvereční měsíčně a v nejlepších kancelářích ve vnějším centru, které představují lokality jako Nové Butovice, Vysočany nebo The Park na Chodově, může dosáhnout až 16,00 EUR za metr čtvereční měsíčně.
Díky průměrné inflaci v roce 2022 (EU HICP 8,5 % a CZ CPI 15,1 %) očekáváme, že letos se celková úroveň nájemného zvýší. Stávající kancelářský trh, zejména starší kanceláře bez moderních prvků či certifikací, však bez patřičných investic výraznější nárůst požadovaného nájemného ospravedlní jen stěží.
V roce 2023 se očekává dokončení 129 000 m čtverečních nových kanceláří, což by mohlo uspokojit rostoucí poptávku. Většina objemu poptávky bude nicméně pocházet z renegociací současných smluv. „Na jedné straně je to dáno nízkou neobsazeností a nedostatkem možností pro potenciální nové nájemce, na straně druhé pak současnou ekonomickou nejistotou, snižováním počtu zaměstnanců a tlakem na úsporu některých provozních nákladů,“ vysvětluje Josef Stanko.
Investoři a dlouhodobí majitelé nemovitostí se budou také snažit dále zlepšovat svá portfolia směrem k plnění environmentálních a sociálních požadavků. Někteří developeři by se rádi začali orientovat na alternativní přístupy a stali se průkopníky nových způsobů výstavby, ať už jde o širší použití dřeva, nízkoemisního cementu a dalších. „Zásadní je v tomto ohledu trvat také na změnách stavební legislativy v České republice a otevřeně po nich volat, neboť i zde jsou nastaveny limity, na které je pro realitní sektor klíčové poukazovat a angažovat se v diskusi,“ říká na závěr Josef Stanko.