Flexibilní koncepty kanceláří jsou na vzestupu, říká report společností JLL a Skanska s názvem FLEXcellent Working

Pandemie mění kancelářský sektor po celém světě a nejistota ohledně budoucího vývoje staví do popředí různá flexibilní řešení. Společnosti JLL a Skanska odhadují, že do roku 2030 se bude flexibilním způsobem využívat 30 % kancelářských prostor.

Díky celosvětové průměrné roční míře růstu na úrovni kolem 25 % se od 2014 stal sektor flexibilních prostor v mnoha městech významnou součástí trhu s administrativními prostorami. Flexibilní kanceláře se dělí na následující tři typy:

• servisované kanceláře (obvykle až 90 % tvoří privátní kanceláře),
• coworkingové prostory (tvořené z 80 % open space)
• hybridní kanceláře (kombinace privátních prostor 80 % a coworkingu 20 %). Právě tento typ prostor je dnes v Evropě nejvíce rozšířený.

Ačkoliv pandemie Covid-19 byla testem finanční síly mnoha provozovatelů flexibilních kanceláří, sektor čeká další rozvoj. Podle aktuální zprávy společností JLL CEE a Skanska nazvané FLEXcellent Working bude zájem o agilnější realitní řešení a potenciální pokles poptávky po dlouhodobých nájemních smlouvách znamenat, že se trh bude stále více orientovat na flexibilní prostory.  

„Současná situace kolem Covid-19 se projevila i na trhu s pronájmy administrativních nemovitostí. Větší využívání práce z domova změnilo uvažování společností a ty nyní přehodnocují potřeby svých zaměstnanců. Na počátku krize vyvolané pandemií se zpomalení projevilo jako první v sektoru flexibilních kanceláří, nyní však vidíme, že provozovatelé flexibilních prostor budou pravděpodobně patřit k nejlépe připraveným na nové požadavky svých korporátních klientů. Flex prostory jsou schopny nabízet jak plnohodnotná pracoviště, tak flexibilitu, která je v nejisté době požadovaná. Flexibilní prostory nabízejí různé nové formy členství (například rotující a jiná), které vychází firmám vstříc. Na tento nový trend reagují také developeři, kteří uvažují o tom, že ve svých nejnovějších projektech otevřou svá vlastní flexibilní centra,“ poznamenává Silvie Dudychová, Flex Space konzultantka, JLL Česká republika.

Růst flexibilních řešení díky korporacím

Flexibilní kanceláře původně využívaly především osoby samostatně výdělečně činné, start-upy, malé a střední firmy. Exponenciální nárůst v tomto sektoru v posledních několika letech však souvisí s poptávkou korporátních klientů. Provozovatelé flexibilních kancelářských center začali navrhovat své prostory i pro firemní klienty. Jejich projekty nyní zahrnují větší kanceláře, flexibilnější smluvní ujednání a robustnější řešení v oblasti IT a bezpečnosti. Vzhledem k současnému hospodářskému poklesu se očekává, že flexibilní řešení porostou díky tomu, že svou podstatou lépe vyhovují měnícím se požadavkům a potřebě krátkodobějších, agilnějších závazků.

„Zaznamenali jsme nárůst zájmu o „duální nebo hybridní řešení“, kdy korporátní klienti doplňují tradiční kancelářské prostory flexibilními řešeními v rámci stejné nebo nedaleké budovy s cílem podpořit svůj případný růst, aniž by museli vkládat klauzuli o expanzi do svých stávajících nájemních smluv. Abychom tuto poptávku uspokojili, vyhrazujeme až 25 % prostor v našich kancelářských budovách pro provozovatele flexibilních kanceláří. Rovněž jsme investovali vlastní kapitál do společnosti Business Link, která je poskytovatelem prémiových flexibilních prostor v Polsku a v České republice. Od roku 2019 máme v Business Linku stoprocentní podíl,“ uvádí Alexandra Tomášková, výkonná viceprezidentka komerčního developmentu Skanska pro Maďarsko a Českou republiku, a pokračuje: „Zájem o agilnější realitní řešení a potenciální pokles poptávky po dlouhodobých smlouvách se odrazí v nárůstu flexibilních prostor. Role a využití kanceláří se v současné době mění a bude se ještě dále vyvíjet.“   

„Kombinace tradičních kanceláří a flexibilních prostor může být pro firmu velmi efektivní řešení. Podle našeho názoru bude správa kancelářských budov v budoucnu zahrnovat i aspekty hospitality, které rozhodnou o udržení zájmu nájemců a tedy obsazenosti dané budovy,“ dodává Jana Prokopová, Leasing & Asset Manager společnosti Skanska.

„Hlavní výhodou flexibilních kanceláří je možnost přijít, připojit počítač a pracovat s veškerým komfortem, jak dlouho je třeba. Firmy obvykle uzavírají jednoduché smlouvy na určitý počet pracovních míst buď podle standardního nebo rotačního modelu. Nastěhovat se mohou hned v den podpisu smlouvy, což velmi usnadní jejich podnikání. Díky jedinečnému složení nájemců, k nimž patří nezávislí profesionálové, start-upy, malé, střední i velké firmy, se setkávají s novými koncepty, myšlenkami a inovacemi,“ doplňuje Jana Gerhátová, Customer Care Manager, Business Link Czech Republic.   

I mimo kancelářské budovy

Flexibilní prostory se dnes nenachází jenom v administrativních budovách. V současné době stále více restaurací uvažuje využít tento formát a nabídnout část svých prostor coworkingům. Tento trend je nejvíce patrný v USA, kde například KettleSpace funguje již v 16 lokalitách po celém New Yorku. Další možností je umístění flexibilních kanceláří do maloobchodních center, která nabízí parkování, food court, Wi-Fi, obchody se smíšeným zbožím – tedy vše, co firma a její zaměstnanci potřebují.

Do tohoto sektoru plánují vstoupit i hotely, z nichž některé již začaly nabízet flexibilní kancelářské prostory. Lifestylové značky (například vídeňský hotel Schani nebo The Student Hotel v Amsterodamu) nabízejí pracoviště srovnatelná s nejznámějšími globálními značkami jako WeWork nebo Spaces. A další hotelové řetězce se rozhodly s poskytovateli flexibilních kanceláří spolupracovat. Například AccorHotels a WOJO již společně otevřely 12 flexibilních pracovišť (devět v Paříži a přilehlém regionu, dvě v Lyonu a jedno v Barceloně) a do roku 2022 plánují otevřít dalších 50 pracovišť WOJO po celé Evropě.

Trh flexibilních kanceláří v České republice 

„Velký nárůst počtu hybridních kanceláří sledujeme od roku 2015/2016 zejména v Praze, která je největším a nejaktivnějším kancelářským trhem v České republice. Na konci 3. čtvrtletí roku 2020 dosáhl trh s flexibilními kancelářemi téměř 77 tisíc m², což představuje zhruba 3 % celkové nabídky kancelářských ploch v hlavním městě,“ říká Blanka Vačkova, vedoucí oddělení výzkumu trhu ve společnosti JLL Česká republika.  

V současné době v Praze působí 68 center, z nichž se 23 nachází v centru města. Dalšími populárními lokalitami jsou Praha 5, Praha 8 a Praha 7. Pokud jde o jednotlivé dílčí trhy, většina flexibilních kanceláří se nachází v hlavních business lokalitách v širším centru (56 %) a v centru města (38 %).

V této chvíli jsou největšími provozovateli flexibilních kanceláří na pražském trhu firmy: IWG (28 % celkové nabídky flexibilních kanceláří), Scott & Weber (13 %), HubHub (8 %), WeWork (8 %) a Business Link (6 %).IWG (se svou značkou Regus) a Impact Hub jsou jedinými operátory, kteří provozují kanceláře v Praze, Brně i v Ostravě, tedy na třech největších trzích s flexibilními kancelářemi v České republice.

Trh s flexibilními kancelářemi v Praze ve 3. čtvrtletí roku 2020:

Legenda: Serviced flex offices = až 90 % soukromé kanceláře, Coworking = cca 80 % open space kanceláří, Hybridní kanceláře = 80 % soukromé kanceláře + 20 % coworking

Zdroj: FLEXellent Working, zpráva společností JLL a Skanska, 11/2020