Vzhledem ke stoupajícím cenám energií čeká mnoho obyvatel v nadcházejících měsících nepříjemné překvapení. Jakou roli budou hrát méně energeticky efektivní budovy v strategických rozhodnutích?
Ryan Wray: „Nájemci se v rámci jejich smluv více zaměří na strukturu všech nákladů. Pokusí se podrobněj porozumět doložkám o indexaci a jejím vypočtům. Dojde k vyšší kontrole rozpočtů servisních poplatků, toho, co obsahují a jak je rozpočet nastaven. Efektivita budovy se může vztahovat k technologickému výkonu nebo podílu společných/sdílených prostor a těch pronajatých (tzv add-on faktor). Nejlíp tedy na tom budou ti, kteří dokážou prokázat jak energetickou, tak celkovou efektivitu.
Každý však musí akceptovat, že inflace také ovlivnila celkové náklady na kancelářské vybavení (fit out). Nájemci proto mohou očekávat podstatné zvýšení nákladů v případě, že se budou stěhovat. V některých případech může být expanze v rámci stávajících prostor dostupnější než přemístění prostor do nové, efektivnější budovy.
Vidíme, jak prozíraví nájemci tlačí na své pronajímatele, ať efektivitu budovy zlepší a zmodernizují, a usilovněji vyjednávají za účelem snížení potenciálních otřesů, které vyvolají zvýšené provozní naklady a cena pronájmu. Vzhledem k růstu cen pronájmu a nákladů za energie a služby, je pro nájemce prvořadé pečlivě přezkoumat podmínky nových nájemních smluv. Tým Avison Young je zde, aby s tímto procesem klientům pomohl. Využíváme v procesu vyjednávání těch nejlepších dostupných podmínek nejen dlohuholeté znalosti oboru, ale také mnohé osvědčené postupy.“
Může nedostatečné využití kancelářských prostor v důsledku práce na dálku a růstu cen energie vést ke zmenšování prostor?
Ryan Wray: „V procesu hodocení efektivity kanceláře je potřeba zhodnotit, kolik stálých pracovních míst nájemci doopravdy potřebují a jakou část svých prostor využijí spíš jako komunitní prostor k sdílení (break-out space). Nájemci se ve snaze o větší efektivitu budou snažit využívat méně stálých pracovních míst. Sdílené prostory v rámci budov jsou dnes mimořádně atraktivní - nájemci jejich využíváním mohou zmenšit plochy, které si exkluzivně pronajímají, a částečně přispívat na všechny sdílené prostory, které jsou potřebné pouze k použití ad-hoc.
Je pravda, že určité procento nájemců již své prostory zmenšuje. Nicméně většina si ve skutečnosti uvědomuje, že prostor, který zabírají, potřebují jen využít jinak. Pokud budova sdílené prostory nenabízí, nájemce upraví svůj space plan s menším zaměřením na stálá pracoviště, aby vytvořil centrum pro socilizaci svých zaměstnanců.“
Jak tedy ovlivní trh tlak na dodržování ESG v kombinaci s rostoucí cenou energie?
Ryan Wray: „ESG a energetická účinnost jsou dvě odlišné věci, ale jasně spolu souvisí. Energetická účinnost je nutností; lze ji měřit, a proto je prvním výchozím bodem při aplikaci strategie ESG. Pozitivně také prospívá rozpočtu – je to výhodné pro všechny.
Trh již rychle přijímá ESG jako základní součást realitní strategie. Provádíme pro naše klienty četné ESG audity na stávajících budovách; výsledkem je výstup pro pronajímatele, který ukazuje aktuální stav nemovitosti z pohledu toho, co je z naší zkušenosti pro budovu nejlepší. Poté můžeme naplánovat jasný plán všech kroků ke zlepšení ESG. Tyto levné kroky jsou relativně snadnou akcí, která se dá uskutečnit v podstatě okamžitě, i když ji provozní týmy ještě dnes prostě neprovádí. Posléze se naplánuje střednědobá až dlouhodobá akce, která často zahrnuje Opex a Capex. Obvykle jsou provázána s obezřetným a řádným provozem a údržbou budovy, takže se nejedná o úkoly, které slouží pouze k tomu, aby byly šetrné k ESG, ale ve skutečnosti přinášejí pronajímateli a provozu budovy řadu výhod.
Na určité úkony máme k dispozici granty EU, což rovněž snižuje zátěž rozpočtu; a důsledek EU taxonomie znamená, že nemovitost, která má zavedený plán účinnosti a ESG, bude odolná vůči výraznému zdanění, které se v nadcházejících letech očekává.
Na některé práce jsou k dispozici dotace EU, což také snižuje zátěž na rozpočet; a v důsledku EU regulací bude nemovitost, která je efektivní a má plán jak být v souladu s ESG, v budoucnu odolná vůči výraznému zdanění, které se v nadcházejících letech očekává.
Dopad na trh? Energeticky účinnější budovy, sociálně uvědomělejší pronajímatelé a více obchodních rozhodnutí zaměřených na dlouhodobou stabilitu spíše než na krátkodobé zisky.
Majitelé nemovitostí se často zdráhají investovat do strategií s dlouhodobou návratností, kterou je často obtížné vyčíslit. Existují nějaká okamžitá řešení, která mohou implementovat do svých stávajících nemovitostí?
Stefan de Goeij: „Moje rada je začít pochopením celkové strategie pronajímatelů a toho, jak dlouho jsou svá aktiva ochotni držet, než je prodají. Chcete-li pro svůj majetek zajistit řešení efektivní i v budoucnu, musíte již dnes zavést opatření, která jej učiní atraktivní v roce, ve kterém plánujete prodej. Jednoduchým příkladem pro uvedení do kontextu by bylo nabíjení elektromobilů… Když se ohlídneme, jak velká byla poptávka po elektromobilech před pěti lety, uvědomíme si, že tehdy to byl luxus, takže jsme nabíjecí stanice pro elektromobily neviděli všude. Kde jsme teď a kam směřujeme? Poptávka po elektrických vozidlech bude prudce růst a vlády v celé EU je chtějí prosadit jako mainstream a zároveň snížit závislost na tradičních fosilních palivech. Náš průzkum trhu nám říká, že dalším velkým krokem na trhu nemovitostí by bylo dostat nemovitosti na úroveň nulové spotřeby uhlíku. Tady vidíme, že investoři mění své tradiční způsoby myšlení, myslí dlouhodobě a hledí do budoucna.
Jaké jsou tedy některé z okamžitých řešení, které lze provést? Radíme našim klientům začít s revizí způsobu spotřeby energie, vody a odpadu. V podstatě mluvíme o enviromentálním komponentu “E” v ESG. Provést formální energetický a technický audit za účelem zjištění toho, jaké změny lze zavést v rámci přijatelné doby návratnosti zisku. Pokračujeme k sociálnímu “S” – co se na místě dělá za účelem pomoci místní komunitě a co dalšího lze udělat vzhledem k prostoru, který máte? Dobrým výchozím bodem je spolupráce s nájemci a komunitou pro pochopení jejich očekávání a aspirací. A konečně, „G” – ti, kteří jsou zodpovědní za provoz nemovitostí, by si měli stanovit jasné cíle a úkoly, které budou sloužit jako mapa pro všechny zúčastněné.“
Jak mohou pronajímatelé vyvážit náklady související s dosahováním cílů ESG?
Stefan de Goeij: „Rovnováha nastane, když pronajímatelé sladí své investice s vlastní politikou ESG, cíli KPI, a svými dlouhodobými záměry. Již odvěký konflikt mezi vlastníky, kteří instalují energeticky účinná zařízení, a nájemci, kteří vydělávají maximum z hlediska výhod plynoucích ze snížené spotřeby a nákladů, bude tady vždycky.
Výhod investic ESG můžou pronajímatelé využít také cestou angažování nájemců.
Například pronajímatel průmyslových prostor využije příležitost a nainstaluje na střechu solární panely. Poté uzavře smlouvu o nákupu elektřiny, aby nájemci dodal zelenou elektřinu vyrobenou z panelů. Výhody jsou dvojí: nájemce si pořizuje čistou zelenou elektřinu a pronajímatel je schopen sjednat pronájem na delší dobu.
Existuje názor, že ESG stojí peníze, ale ve skutečnosti může být opak pravdou. Když poskytujeme klientům konzultaci ohledně ESG, podrobně prozkoumáme v tomto ohledu všechny možnosti a poté jim poradíme.“
Jaká je vaše role konzultanta při zajišťování většího souladu mezi realitním sektorem a ESG?
Stefan de Goeij: „Pro mě je to cesta od dodržování předpisů k závazku.
Jsme v jedinečné pozici pomoci těm, kteří s ESG strategií jenom začínají a obávají se, co to pro ně znamená, jak mohou zůstat na špici trendů a přitom stále ziskoví a relevantní.
Zároveň pro ty hráče, kteří jsou z hlediska svého přístupu k ESG vyspělí, jsme zde jako kritický přítel, který jim poradí, zařídí implementaci a dohlídne na ní. Krásně formulovaná politika ESG na papíře je totiž od skutečné fyzické nemovitosti velmi daleko. Můžeme vám pomoci při každém kroku, aby vaše cíle a zásady spolu mohli ožít v momentě, kdy je fyzická nemovitost připravena pro každodenní správu.
Soulad strategie s ESG je něco úplně jiného, než se obecně chápe. Jde o dodržování zákonů dané země a provádění regulačních kontrol, když se nemovitost pronajímá, získává či spravuje. Nikdy skutečně nejde o to, jestli vyhovujete méně či více všem kritériím... je to o vašem záměru. Splnit nezbytné minimum, nebo jít nad jeho rámec...a více i získat.“
Ryan Wray MRICS – BIO
Ryan je předním realitním poradcem a odborníkem na kapitálové trhy v regionu střední a východní Evropy s reputací v oblasti akvizic, správy a uskutočňování komplexních realitních transakcí. V regionu střední a východní Evropy působí 16 let a má zkušenosti s transakcemi v České republice, Polsku a na Slovensku. Ryan má u svých klientů reputaci člověka, který pracuje s nejvyšší úrovní integrity a profesionality, je aktivním členem RICS, RICS registrovaným oceňovatelem a RICS akreditovaným odhadcem. Jeho zaměření na osvědčené postupy, inovace a klientský servis dokonale doplňují vizi a profil společnosti Avison Young, jíž cílem je vytvářet ekonomickou, sociální a environmentální hodnotu jako globální poradce v oblasti nemovitostí.
Stefan de Goeij MRICS – BIO
S více než 20 lety zkušeností na trhu s nemovitostmi se Stefan v roce 2021 stal součástí společnosti Avison Young v ČR, kde vede oddělení pro udržitelnost a správu majetku. Dříve byl Stefan v developerské společnosti CTP odpovědný za Property Management & Group Sustainability, kde řídil udržitelnost stávajícího portfolia CTP ve střední a východní Evropě, které představuje celkovou nájemní plochu 5,5 milionu metrů čtverečních. Vystudoval stavební inženýrství/architekturu v Den Bosch a později Real Estate Management na Haagské univerzitě. Stefan je členem IFMA, přednáší na MBARE na VŠE v Praze, RICS kvalifikovaný FM profesionál a prozatímní předseda poradního sboru RICS Česká republika.